不動産投資に失敗して借金を返せないなら債務整理を検討しよう!

不動産投資債務整理

 

不動産投資に失敗して借金を返済できないという状況に追い込まれてしまっている方は珍しくないです。

 

投資用のマンションやアパートを購入したけど、借り手がいなかったり、物件に欠陥が発覚して修繕を余儀なくされてしまったり、災害などによって物件に被害が出てしまったりなど理由は色々です。

 

また安易なローン計画を認めて頭金が少ない方にも積極的に物件を貸してきたという問題もあり、不動産投資で成功している方がいる一方で大きな赤字を抱えてしまい、ローンを返済できずに困っている方も少なくないです。

 

不動産投資に失敗して返済が難しいという状況に追い込まれてしまった場合には、債務整理などによる返済方法を検討することができます。

 

では具体的に任意整理・個人再生・自己破産などの債務整理方法を利用して不動産投資による借金整理を検討する場合にどのような効果を期待できるのでしょうか?

 

不動産投資による借金の債務整理方法をわかりやすく解説!

不動産投資借金債務整理

 

不動産投資による失敗は債務整理を利用することによって整理することができますが、任に整理、個人再生、自己破産はそれぞれ別の債務整理方法なので、不動産投資で利用する場合にはそれぞれの違いをしっかりと把握しておく必要があります。

 

それぞれ不動産投資による借金を債務整理する場合にどういった特徴があり、どのような借金減額効果を期待できるのでしょうか?

 

任意整理の場合

 

任意整理は弁護士や司法書士などの専門家が債権者等交渉して借金の利息を免除したり、毎月の返済額を小さくするという債務整理方法です。

 

不動産投資による借金は任意整理で負担を軽くすることができます。ただ任意整理の場合はどちらかというと借金額がそこまで大きくない方向けの債務整理方法です。

 

任意整理は借金の利息を減額させたり、返済期間を変更して毎月の返済額を小さくすることはできますが、借金の元本を減らすことは難しいので、不動産投資のような借金額が大きい債務整理方法の場合だと、任意整理を利用したとしても返済しきれない可能性があります。

 

そのため不動産投資の失敗による借金整理に利用することは可能ですが、任意整理はあまり不動産投資の整理には向かないのではないかと感じます。

 

個人再生の場合

 

個人再生は裁判所で手続きを行う債務整理方法で、小規模個人再生と給与所得者等再生という2つの手続き方法がありますが、多くの方は減額幅が有利な小規模個人再生を利用しています。

 

小規模個人再生は再生計画案が債権者に承認されることで計画案に沿った返済をしていくという債務整理方法で、借金額は最大で10分の1まで減額されるので、任意整理と比べると非常に借金の減額幅が大きい債務整理方法になります。

 

個人再生は借金額が大きい方向けの債務整理方法なので、不動産投資の失敗による借金とは相性が良いと思います。ただ個人再生で対応できる借金額の上限は5000万円までです。

 

不動産投資で失敗した方の中にはローンが5000万円以上の方もいると思いますが、個人再生の利用限度額は5000万円なのでそれ以上の借金がある場合には利用はできないです。

 

個人再生は住宅ローン特則を利用すれば持ち家の住宅ローンをそのままして借金を整理することができるので、住環境を変えずに不動産投資の失敗を整理したい場合に利用しやすいです。

 

自己破産の場合

 

自己破産は裁判所が免責を認めれば借金返済の義務がなくなるという債務整理方法で、不動産投資の失敗による巨額の借金も免責が認められれば返済義務から解放されます。

 

不動産投資の失敗による借金は人によって金額は違ってきますが、おそらくは数千万円規模になると思うので、借金問題の解決を最優先するとしたら自己破産が一番現実的な債務整理方法だと思います。

 

ただ自己破産で裁判所から免責を得る場合には借金理由が問われます。不動産投資のような借金理由が「投資」という場合には免責不許可事由破産法252条」に該当するので、最悪の場合は自己破産が認められない可能性があります。

 

ただ免責不許可事由に該当したとしても、状況によっては自己破産が認められる可能性もあります。

不動産投資で自己破産する場合には裁量免責を得よう!

不動産投資自己破産免責

 

不動産投資による借金額は数千万円規模になっていることが多いので、債務整理による借金整理を検討している場合には自己破産が一番の利用候補になりますが、投資などの借金理由の場合だと、免責不許可事由に該当してしまい、裁判所が免責を出さない可能性があります。

 

自己破産では投資や浪費、ギャンブルなどが借金理由だと免責不許可事由に該当することになります。これらの借金理由はある意味では自分の責任によって背負ってしまった借金理由なので、簡単には自己破産できないということです。

 

ただ必ずしも自己破産できないというわけではなく、免責不許可事由に該当したとしても、裁判所が裁量免責によって免責を認めてくれることも多いです。

 

しかし裁判所から裁量免責を得るためには、自己破産手続きでしっかりとした態度を見せたり、破産管財人に協力的に対応するなどの反省の姿勢が重要になってきます。

 

そういった意味では自己破産手続きを依頼する弁護士や司法書士の手腕も重要になってくると思います。

不動産投資の融資を銀行から受けている場合の注意点

不動産投資銀行融資

 

不動産投資のような大きな金額を借金する場合には銀行から融資を受けてローンを組むことが多いと思います。

 

そのため不動産投資の失敗で自己破産など債務整理手続きを利用する場合には、銀行からの借金を整理するということになります。

 

銀行で融資やローンを受ける場合には、おそらくその銀行の口座を持っているという方も多いと思います。また融資元の銀行のカードローンなども利用しているケースは多いです。

 

不動産投資で自己破産する場合にはローンを含めて全ての借金が自己破産対象になります。そのため銀行からカードローンなどの借金がある場合には、それらの借金も整理されることになります。

 

しかしカードローンなどの銀行口座と紐づいているような借金を整理すると、銀行口座が凍結されてしまいます。ずっと凍結されたままではなく、保証会社から入金があれば凍結が解除さえるのですが、それまでに1カ月から2カ月くらいかかります。

 

銀行口座が凍結された状態だと、出金できないので給料の振込口座にしている場合には給料が引き出せずに生活に窮する可能性があります。

 

自己破産を検討している場合には事前に給料の振込先を変えるなどの対策を行っておきましょう。

不動産投資の融資を日本政策金融公庫から受けている場合の注意点

不動産投資日本政策金融公庫融資

 

日本政策金融公庫は政府系の金融機関で、民間からお金を借りるよりも低金利でお金を借りられるので、人によっては日本政策金融公庫を利用して不動産ローンを組んでいる方もいるのではないかと思います。

 

日本政策金融公庫のような政府系の機関の借金を債務整理で減額することができるのかと不安に感じる方もいると思いますが、日本政策金融公庫からの借金でも普通に債務整理手続きによる減額は可能です。

 

ただ小規模個人再生手続きの場合は上記に述べたように再生計画案が債権者に承認される必要がありますが、日本政策金融公庫は再生計画案について反対するケースがあります。

 

そのため日本政策金融公庫から融資してもらってローンを組んでいるような状況で、個人再生による借金整理をすると、再生計画案が通らずに個人再生が失敗する可能性があります。

 

その他場合は自己破産を選択することになると思います。

債務整理以外の不動産投資による借金の解決方法

不動産投資債務整理外借金解決

 

債務整理以外の方法で不動産投資による借金問題を解決する方法はないのでしょうか?

 

債務整理手続きを最終手段と考えた場合に、その前にできる解決方法として「任意売却」と「リスケジュール」という手続き方法があります。

 

任意売却とは

 

任意売却は不動産投資に失敗してローン返済が難しい状況になってしまった場合に、銀行などの金融機関の同意を得て不動産を売却するという手続き方法になります。

 

ローンを滞納し続けると不動産は競売にかけられてしまい、どちらにしろ売却されることになりますが、任意売却の方が有利な金額で売却できる可能性が高いです。

 

そのためローン返済が難しくて返済のめどが立たずに競売の可能性がある場合には、任意売却を利用して少しでも有利な条件で物件を手放して、残った借金を返済していくというのが賢いと思います。

 

競売にかけられるくらいなら、不動産の市場価格で売却できる任意売却を利用して、少しでも借金を減らしておくと、その後残った借金が返済しやすくなります。

 

リスケジュールとは

 

リスケジュールはローンを組んでいる金融機関と話し合って返済方法の変更や利息の見直しを行うという手続き方法で、一時的な理由でローン返済が難しい状況になっているけど、将来的にローン返済が続けられる見込みがある場合に利用する手続き方法です。

 

一時的にローン返済を猶予されるというメリットがありますが、その期間は半年から1年くらいなので無制限に返済が猶予されるわけではないです。

 

またリスケジュールをすると新規の融資が難しくなるというデメリットもあったりします。

 

とはいっても債務整理せずに立て直せる見込みがあるなら利用する価値は十分だと思います。

まとめ

不動産投資債務整理まとめ

 

不動産投資に失敗して借金を背負ってしまうという方は年々増えており、年金不安などの将来のことを考えて不動産投資を行った結果、逆に資産を失う結果になってしまっています。

 

もちろん中には不動産投資に成功して不労所得を得ている方もいますが、全ての人が成功しているわけではなく、災害など突発的な要因などによって失敗してしまう方も珍しくないです。

 

不動産投資による借金は他の借金と比べて金額が段違いに大きいので、利用される債務整理方法も個人再生か自己破産に限定されると思います。

 

ただ多くの場合は借金額が大きいので自己破産を利用して借金整理するケースが多いと思います。ただ不動産投資の場合は免責不許可事由に該当するので最悪の場合は自己破産手続きが失敗する可能性があります。

 

もし自己破産手続きに失敗するような場合には個人再生を検討することになります。ただ債務整理に慣れている弁護士や司法書士が担当すれば、自己破産手続きで免責を得られない可能性は小さいです。

 

不動産投資のようなローン額が大きい債務整理方法の場合だと、手続きに失敗すると今後の予定が大きく狂うと思うので、できるだけ債務整理の手続きが豊富な事務所に相談しましょう。

 

当サイトでは不動産投資による債務整理を含めた借金問題に関して無料相談を受け付けている弁護士・司法書士を載せているので、まずは気軽に無料相談を利用してみてください。

 

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